Hypotéka v roku 2026: čo banky posudzujú prísnejšie než pred rokom.
Ešte donedávna platilo, že na hypotéku dostanete od banky maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti – bez ohľadu na to, či kupujete prvý byt, alebo piaty. Národná banka Slovenska tento rok pripravila najvýraznejšiu zmenu pravidiel za posledné roky: mladým prvokupujúcim cestu k bývaniu uľahčuje, investorom ju naopak sťažuje.
Do roku 2026 bolo pravidlo jednoduché: hypotéka mohla pokryť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti (takzvané LTV, loan-to-value), nech ste kupovali byt na bývanie, alebo tretí investičný byt na prenájom. Národná banka Slovenska (NBS) v lete 2026 predstavila návrh, ktorý toto pravidlo rozdeľuje na tri rôzne limity – podľa toho, koľkú nehnuteľnosť práve kupujete a koľko máte rokov.
Výsledok nie je jednostranné sprísnenie. Mladým ľuďom bez vlastnej nehnuteľnosti sa má prístup k prvému bývaniu uľahčiť. Kto naopak kupuje tretiu a ďalšiu investičnú nehnuteľnosť, bude od banky potrebovať výrazne viac vlastných peňazí, než bol zvyknutý doteraz.
Čo sa nemení: základ, ktorý platí už roky
Skôr než sa pozrieme na novinky, oplatí sa pripomenúť pravidlá, ktoré NBS nemení – a ktoré aj tak robia slovenské hypotéky prísnejšie, než si mnohí žiadatelia myslia.
60 %
najviac toľko z čistého mesačného príjmu môžu tvoriť splátky všetkých vašich úverov spolu (DSTI)
+2 p. b.
o toľko vyššiu úrokovú sadzbu musí banka pri posudzovaní žiadosti otestovať, než akú vám reálne ponúka
K tomu platí aj limit na celkovú zadlženosť voči príjmu (DTI) – súčet všetkých úverov spravidla nesmie presiahnuť osemnásobok čistého ročného príjmu. Pri žiadateľoch nad 41 rokov sa tento strop s každým ďalším rokom veku mierne znižuje, keďže banka musí počítať aj s tým, že úver má byť splatený ešte pred dôchodkovým vekom.
info
Načo je stresové testovanie
Banka pri žiadosti neposudzuje, či zvládnete splátku pri dnešnej sadzbe, ale pri sadzbe o dva percentuálne body vyššej. Cieľom je overiť, že vám splátka nezačne robiť problém, ak sa úrokové sadzby počas trvania úveru zvýšia.
Čo je nové: LTV limit sa rozdeľuje na tri kategórie
Najväčšou zmenou, ktorú viaceré médiá označili za najzásadnejšiu úpravu hypotekárnych pravidiel za posledné roky, je rozdelenie doteraz jednotného limitu LTV podľa toho, akú nehnuteľnosť kupujete a koľko máte rokov.
Národná banka Slovenska, návrh opatrenia o rozdielnych limitoch LTV, jún 2026
Mladý kupujúci do 35 rokov, ktorý nevlastní žiadnu nehnuteľnosť a financuje ňou svoje prvé bývanie, môže po novom dosiahnuť na hypotéku pokrývajúcu až 90 % hodnoty nehnuteľnosti – stačí mu teda nasporených 10 % namiesto doterajších 20 %. Pri druhej nehnuteľnosti sa nič nemení, limit ostáva na 80 %. Pri tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti sa limit znižuje na 70 %, a to bez možnosti výnimky.
| Do zavedenia zmeny | Po zavedení zmeny | |
|---|---|---|
| Mladý kupujúci do 35 r., prvá nehnuteľnosť | 80 % (nad 80 % len cez bankovú výnimku) | 90 % priamo, bez výnimky |
| Druhá nehnuteľnosť | 80 % | 80 % (bez zmeny) |
| Tretia a ďalšia nehnuteľnosť | 80 % | 70 %, bez možnosti výnimky |
| Objem úverov s výnimkou nad štandardný limit | do 20 % objemu | do 5 % objemu |
Národná banka Slovenska, návrh opatrenia (jún 2026); spracované podľa SME
Súčasťou zmeny je aj úprava takzvaných výnimiek – doteraz mohli banky poskytnúť vyšší LTV nad rámec štandardného limitu pri až pätine objemu nových hypoték ročne, pričom v praxi túto možnosť využívali najmä mladší žiadatelia. Keďže tí budú mať po novom 90 % LTV k dispozícii priamo, objem výnimiek sa zužuje na 5 % – čo najviac pocítia klienti nad 35 rokov, ktorí potrebujú vyšší LTV z iného dôvodu než je prvé bývanie.
Dôvod, ktorý NBS uvádza, je systémový: investori podľa nej v posledných rokoch vytláčali z trhu prvokupujúcich a pri prípadnom poklese cien nehnuteľností predstavujú pre finančnú stabilitu vyššie riziko ako rodiny kupujúce vlastné bývanie.
upozornenie
Presný termín sa ešte môže zmeniť
Pôvodne mala zmena platiť od 1. októbra 2026. NBS neskôr navrhla posunúť účinnosť na 1. januára 2027, aby banky stihli upraviť interné procesy. Keďže ide o prebiehajúci legislatívny proces, presný dátum aj detaily sa do jeho ukončenia môžu ešte upraviť – pred podaním žiadosti si aktuálny stav overte priamo v banke alebo na stránke NBS.
Banky – aj NBS – vidia viac, než videli vlani
Rozdielne limity podľa poradia nehnuteľnosti dávajú zmysel len vtedy, ak dokáže banka spoľahlivo overiť, koľko nehnuteľností žiadateľ už vlastní. NBS pri príprave zmeny odkazuje práve na presnejšie dáta z katastra nehnuteľností, ktoré majú toto overovanie uľahčiť.
V praxi to znamená, že skryť pred bankou existujúcu tretiu nehnuteľnosť bude ťažšie, než tomu bolo doteraz. Rovnako sa v posledných rokoch prehĺbilo aj bežné posudzovanie bonity – banky sa popri výške príjmu čoraz viac pozerajú aj na to, ako žiadateľ hospodári s peniazmi v bežnom živote, teda na jeho skutočné výdavky a finančné správanie, nielen na výplatnú pásku.
Prečo je to citeľné aj v eurách
Podľa analýzy postavenej na dátach realitného portálu Nehnutelnosti.sk potreboval žiadateľ o hypotéku vo výške 250-tisíc eur v roku 2024 čistý mesačný príjem okolo 3 090 eur. V roku 2026 je to približne 3 130 eur – nárast len okolo 1,3 %.
Za rovnaké obdobie však porovnateľný byt s rozlohou približne 50 m² v Bratislave zdražel z 250-tisíc na približne 267-tisíc eur, teda zhruba o 6,8 %. Požiadavky bánk na príjem teda rástli citeľne pomalšie než ceny bytov – čo znamená, že za rovnaké peniaze si dnes kupujúci reálne kúpi menej.
K tomu treba pripočítať aj cenu samotného úveru. Priemerná úroková sadzba nových hypoték sa v priebehu roka 2026 pohybovala okolo 3,4 až 3,5 %, v závislosti od banky a dĺžky fixácie zvyčajne v pásme 3,2 až 3,9 %. Je to menej než sadzby okolo 4,5 %, aké banky ponúkali v lete 2024, no výraznejší pokles sa v poslednom období nekonal.
Čo si z toho zobrať
01
Kupujete prvý byt a máte menej ako 35 rokov?
Overte si u banky, či už pracuje s pripravovaným 90 % limitom, alebo zatiaľ len so štandardným 80 %. Rozdiel môže predstavovať desaťtisíce eur vo vlastných zdrojoch, ktoré potrebujete.
02
Kupujete druhú nehnuteľnosť?
Pre vás sa fakticky nič nemení – limit 80 % platí ďalej. Zmena vás môže ovplyvniť len nepriamo, cez menšiu ponuku bytov od investorov, ktorí kvôli sprísneniu z trhu ustúpia.
03
Plánujete tretiu investičnú nehnuteľnosť?
Počítajte s tým, že budete potrebovať minimálne 30 % vlastných zdrojov bez možnosti výnimky. Ak máte kúpu rozbehnutú, oplatí sa preveriť, či ju stihnete uzavrieť ešte podľa súčasných pravidiel.
04
Nie ste si istí, kam presne patríte?
Definícia „prvej nehnuteľnosti“ aj spôsob posudzovania spoludlžníkov majú svoje detaily. Konkrétnu situáciu si vždy overte priamo s hypotekárnym poradcom banky, nie len podľa všeobecného článku.
často kladené otázky.
- Odkedy presne nové limity LTV platia?
- K júlu 2026 ide o návrh opatrenia NBS s navrhovanou účinnosťou od 1. januára 2027 – pôvodne sa hovorilo o 1. októbri 2026. Keďže ide o prebiehajúci legislatívny proces, presný dátum si pred žiadosťou overte v banke alebo na stránke NBS.
- Čo presne znamená „prvá nehnuteľnosť“ – platí zvýhodnenie aj pre manželov, ak jeden z nich už byt vlastní?
- Podmienka sa viaže na všetkých dlžníkov v úverovom vzťahu – ak čo i len jeden zo spoludlžníkov už rezidenčnú nehnuteľnosť vlastní, na výhodnejší limit pre prvé bývanie nárok spravidla nevzniká. Presné nastavenie sa môže mierne líšiť banka od banky.
- Mení sa aj limit DSTI alebo DTI?
- Nie, tie ostávajú podľa dostupných informácií nezmenené – strop 60 % príjmu na splátky (DSTI) aj osemnásobok ročného príjmu (DTI) platia ďalej. Mení sa len maximálny LTV podľa poradia nehnuteľnosti.
- Dotkne sa sprísnenie aj úveru na rekonštrukciu, nie na kúpu?
- Nové rozdielne limity LTV sú naviazané na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti podľa jej poradia vo vlastníctve žiadateľa. Pri účelovo viazaných úveroch na rekonštrukciu sa uplatňujú iné pravidlá – konkrétny prípad treba prebrať priamo s bankou.
- Oplatí sa počkať s kúpou tretej nehnuteľnosti, kým sa pravidlá spresnia?
- To závisí od vašej konkrétnej finančnej situácie a od toho, akú nehnuteľnosť a za akých podmienok viete kúpiť už teraz. Tento článok popisuje všeobecný rámec, nie odporúčanie pre konkrétny prípad – individuálne rozhodnutie sa oplatí prebrať s finančným poradcom.
Riešite kúpu bytu s hypotékou?
Zmeny v pravidlách LTV môžu rozhodnúť o tom, koľko vlastných peňazí budete pri kúpe potrebovať – najmä ak neplánujete kupovať úplne prvú nehnuteľnosť.
V Regente vám pri kúpe pomôžeme zorientovať sa v ponuke aj v podmienkach konkrétnej nehnuteľnosti. Samotné financovanie odporúčame prebrať priamo s hypotekárnym špecialistom banky alebo nezávislým finančným poradcom.
chcem sa poradiť o kúpe nehnuteľnosti
