Energetický certifikát: papier navyše, alebo reálny vplyv na cenu?

Energetický certifikát patrí medzi dokumenty, ktoré si väčšina ľudí spája skôr s povinnosťou než s úžitkom. Zákon ho vyžaduje, predávajúci ho zaobstará, kupujúci si ho väčšinou ani poriadne neprečíta. Otázka, ktorú si oplatí položiť, je, či na ňom skutočne záleží aj finančne.

Čo certifikát je a kedy je zo zákona povinný

Energetický certifikát upravuje zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov. Ide o dokument, ktorý vyjadruje potrebu energie na vykurovanie, chladenie, prípravu teplej vody a ďalšie prevádzkové účely, zhrnutú do jednej triedy na škále, akú poznáte napríklad z chladničiek.

• Pri predaji bytu alebo domu – predávajúci ho musí odovzdať kupujúcemu ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
• Pri prenájme novému nájomcovi.
• Pri kolaudácii novostavby.
• Pri väčšej obnove budovy, ktorá sa dotýka viac než štvrtiny plochy obalových konštrukcií – napríklad kompletné zateplenie.

Čo hrozí, ak certifikát chýba

Certifikát vypracúva výhradne oprávnený energetický špecialista a jeho platnosť je desať rokov, pokiaľ medzitým na budove neprebehne zásadná obnova, ktorá by si vyžiadala nový. Cena sa odvíja od veľkosti a typu nehnuteľnosti a pri bežnom byte sa spravidla pohybuje rádovo v stovkách eur.

V praxi si predávajúci vyberie energetického špecialistu sám – zoznam oprávnených osôb vedie Ministerstvo dopravy SR. Špecialista potrebuje najmä projektovú dokumentáciu budovy, prípadne si stav overí priamo na mieste, a certifikát zvyčajne vystaví v priebehu niekoľkých dní až pár týždňov, podľa toho, ako rýchlo sa podklady podarí skompletizovať.

Čo sa mení: európska smernica posúva význam certifikátu

Revidovaná európska smernica o energetickej hospodárnosti budov (EPBD) zavádza jednotnú uzavretú škálu tried A až G naprieč celou EÚ – A majú mať budovy s nulovými emisiami, do G spadne najhorších 15 % budov v národnom fonde v čase zavedenia škály. Slovensko túto smernicu v priebehu roka 2026 postupne prenáša do národnej legislatívy.

Ovplyvňuje certifikát reálne cenu bytu?

Existuje aspoň nepriamy náznak. Rozdiel medzi zrekonštruovaným a nezrekonštruovaným bytom v porovnateľnej lokalite môže dosahovať 15 až 30 % z ceny. Rekonštrukcia ale spravidla rieši oveľa viac než len energetickú triedu – dispozíciu, kúpeľňu, podlahy aj celkový vzhľad bytu. Energetickú triedu ako samostatnú, izolovanú premennú z tohto čísla vyčleniť nevieme.

Aj bez presného percenta má certifikát praktickú hodnotu. Umožňuje aspoň orientačne porovnať prevádzkové náklady dvoch inak podobných bytov – horšia trieda takmer vždy znamená vyššie mesačné náklady na kúrenie, aj keď presnú sumu v eurách certifikát sám osebe nepovie. Podľa smerovania európskej legislatívy bude energetická trieda v nasledujúcich rokoch zohrávať čoraz väčšiu úlohu aj pri posudzovaní úverov a oceňovaní nehnuteľností bankami a investormi, aj keď na Slovensku táto zmena zatiaľ nie je plne premietnutá do bežnej praxe.

Prvé náznaky tohto smerovania sú badateľné už dnes – niektoré banky ponúkajú zvýhodnené podmienky pri financovaní nehnuteľností s lepšou energetickou triedou, takzvané zelené hypotéky. Zatiaľ ide skôr o doplnkovú ponuku než o štandard, ktorý by ovplyvňoval bežné schvaľovanie úveru, ale smer, ktorým sa financovanie bývania v Európskej únii uberá, je jasný.

Praktický záver je preto miernejší, než by si čitateľ hľadajúci jednoduchú odpoveď želal: certifikát dnes nie je hlavný cenotvorný faktor, ale nie je to ani bezvýznamný papier. Je to jeden z viacerých signálov o stave budovy a nákladoch na bývanie, ktorý sa oplatí brať vážne bez ohľadu na to, či sa už dnes premieta priamo do ponukovej ceny.