Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti bez makléra — a čo vás stoja.
Predaj bytu na vlastnú päsť sľubuje jasnú výhodu — ušetrenú províziu. Menej sa už hovorí o chybách, ktoré sa pri ňom bežne stávajú a ktoré dokážu tú istú sumu, alebo aj viac, stiahnuť späť z konečnej predajnej ceny.
Predaj bez realitnej kancelárie má jednu zjavnú výhodu — nezaplatíte províziu, ktorá sa na Slovensku bežne pohybuje medzi 3 a 5 % z predajnej ceny, pri lacnejších bytoch vo veľkých mestách niekedy aj menej, na vidieku naopak viac.
Otázka, ktorú si menej ľudí položí vopred, znie: čo všetko táto úloha obnáša a kde sa dá pri nej najľahšie pochybiť. Tu je šesť chýb, ktoré sa pri predaji na vlastnú päsť opakujú najčastejšie.
Chyba 1: cena podľa pocitu, nie podľa trhu
Najčastejšia chyba je stanoviť cenu podľa toho, koľko byt kedysi stál, koľko sa doň investovalo, alebo koľko by na ňom predávajúci chcel zarobiť — nie podľa toho, za koľko sa v okolí reálne predávajú porovnateľné byty.
Cena nezávisí od toho, za koľko ste byt kúpili, ani koľko ste do neho vložili. Ak je pri uvedení na trh výrazne nadhodnotená, práve v prvých týždňoch, keď je záujem o novú ponuku najvyšší, sa tento záujem minie bez výsledku — a byt potom zostáva v inzercii bez záujmu ešte mesiace, čo v očiach ďalších záujemcov pôsobí ako signál, že niečo nie je v poriadku.
tip od Regenta
Ako si cenu overiť sami
Pozrite si nielen inzertné ceny podobných bytov v okolí, ale pokiaľ možno aj to, za koľko sa reálne predali — inzertná a skutočná predajná cena sa bežne líšia. Orientačné ocenenie od realitnej kancelárie si viete nechať spraviť aj bez záväzku predať cez ňu.
Chyba 2: podcenené fotografie a popis
Väčšina záujemcov si dnes urobí prvý dojem z fotografií v inzeráte ešte predtým, než príde na obhliadku. Tmavé, neupratané alebo nedostatočné fotografie znížia počet reakcií bez ohľadu na to, aký je byt v skutočnosti.
Podobne to platí pre popis — chýbajúce základné informácie, ako podlahová plocha, poschodie, výška fondu opráv či orientácia na svetové strany, pôsobia neprofesionálne a nútia záujemcu hľadať odpovede inde, často už u konkurenčnej ponuky.
Časté je aj nepresné uvedenie podlahovej plochy — niekedy z nevedomosti, inokedy v snahe pôsobiť výhodnejšie v porovnaní s konkurenčnými ponukami. Rozdiel sa takmer vždy odhalí najneskôr pri znaleckom posudku pre banku kupujúceho, a v tej chvíli pôsobí horšie, než keby bol uvedený správne od začiatku.
Chyba 3: obhliadky bez overenia, kto vlastne prichádza
Inzerát so súkromnou adresou a telefónnym číslom znamená, že na obhliadku môže prísť ktokoľvek. Bezpečnostné riziko rastie najmä vtedy, ak predávajúci vodí cudzích ľudí po byte sám a bez akéhokoľvek overenia totožnosti.
- Dohodnite si obhliadky vopred telefonicky, nie iba cez správy, a zapíšte si meno a kontakt záujemcu.
- Pokiaľ je to možné, na obhliadku nechoďte úplne sami.
- Cennosti a doklady pred obhliadkou odložte mimo dohľad.
- Pri väčšom záujme zvážte spoločné termíny obhliadok namiesto individuálnych stretnutí v rôznych časoch.
Chyba 4: rezervácia bez overenia kupujúceho
Keď sa objaví prvý vážny záujemca, je lákavé stiahnuť inzerát a byt rovno rezervovať bez ďalšieho overovania. Problém nastáva, ak sa neskôr ukáže, že kupujúci nemá schválenú hypotéku, alebo že mu banka požadovanú sumu napokon neschváli — predávajúci medzitým prišiel o ďalších záujemcov aj o čas.
upozornenie
Rezervačná zmluva má chrániť obe strany
Ešte pred podpisom si ujasnite, čo sa stane so zálohou, ak kupujúci od kúpy odstúpi, a čo, ak sa predaj nezrealizuje z dôvodov na strane predávajúceho. Bez jasne dohodnutých podmienok vracania zálohy končia podobné situácie často sporom.
Chyba 5: zamlčané alebo neznáme vady nehnuteľnosti
Vlhnutie steny, stará elektroinštalácia, hluk od výťahu alebo susedský spor o spoločné priestory — veci, ktoré predávajúci pozná, ale kupujúcemu ich radšej nespomenie, sa dajú po odovzdaní bytu ťažko utajiť natrvalo. Zamlčaná vada sa môže neskôr stať dôvodom na reklamáciu, zľavu z ceny, alebo aj právny spor.
Bezpečnejšie aj jednoduchšie je známe nedostatky uviesť vopred a premietnuť ich do ceny, než riešiť ich až po podpise zmluvy.
Pri bytových domoch sa to týka aj vecí, ktoré predávajúci nemusí poznať do detailu — napríklad plánovanú väčšiu opravu, už schválenú na schôdzi vlastníkov. Aj tú sa oplatí pred predajom overiť u správcu domu, aby ste ju vedeli záujemcovi povedať vopred, nie až keď sa naň spýta sám.
Chyba 6: podcenené papierovanie
Kúpna zmluva, návrh na vklad do katastra, overenie aktuálneho listu vlastníctva, súhlas všetkých spoluvlastníkov alebo manžela, prípadné záložné práva či vecné bremená — každý z týchto krokov má svoje náležitosti a lehoty. Chyba v zmluve alebo v návrhu na vklad môže konanie na katastri predĺžiť o týždne.
Aj pri predaji bez realitnej kancelárie sa preto oplatí nechať zmluvu pred podpisom skontrolovať právnikovi alebo notárovi — náklad na túto kontrolu je zanedbateľný v porovnaní s tým, čo môže spôsobiť chyba v zmluve o státisícovej sume.
Koľko reálne stojí chyba oproti provízii
Provízia realitnej kancelárie na Slovensku sa spravidla pohybuje medzi 3 a 5 % z predajnej ceny bytu, v závislosti od lokality a hodnoty nehnuteľnosti. Pri byte za 200 000 € ide rádovo o 6 000 až 10 000 €.
Práve s touto sumou v hlave sa väčšina ľudí do predaja na vlastnú päsť púšťa. Menej sa už počíta s tým, že aj cena stanovená čo i len o pár percent pod reálnu trhovú hodnotu — alebo mesiace navyše strávené v inzercii kvôli zlému prvému nastaveniu ceny — dokážu v absolútnych číslach ušetrenú províziu vyrovnať, alebo ju aj prevýšiť.
Rýchla kontrola pred podpisom
- Aktuálny výpis z listu vlastníctva, nie starší dokument z čias kúpy.
- Súhlas všetkých spoluvlastníkov, prípadne manžela alebo manželky.
- Cena podložená porovnaním s nedávno predanými, nie len inzerovanými bytmi.
- Rezervačná zmluva s jasne dohodnutými podmienkami vrátenia zálohy.
- Známe vady bytu uvedené písomne, nie len ústne spomenuté.
- Kúpna zmluva a návrh na vklad skontrolované právnikom alebo notárom pred podpisom.
- Informácia o plánovaných opravách alebo mimoriadnom príspevku do fondu opráv, overená u správcu domu.
často kladené otázky.
- Oplatí sa predať byt bez realitnej kancelárie?
- Môže sa oplatiť, ak máte čas venovať sa marketingu, obhliadkam aj papierovaniu a viete si cenu podložiť reálnym porovnaním s trhom. Ak niektorú z týchto podmienok nespĺňate, riziko chyby — najmä pri stanovení ceny — môže hodnotu ušetrenej provízie rýchlo vyrovnať.
- Koľko si berie realitná kancelária za predaj bytu?
- Bežný rozsah na Slovensku je 3 až 5 % z predajnej ceny, pri lacnejších transakciách vo veľkých mestách niekedy menej, na vidieku aj viac. Presná výška nie je nikde zákonom stanovená, je vecou dohody medzi predávajúcim a kanceláriou.
- Ako si mám sám správne nastaviť cenu bytu?
- Vychádzajte z nedávno realizovaných predajov porovnateľných bytov vo vašej lokalite, nie z inzertných cien alebo z toho, koľko ste do bytu kedysi investovali. Orientačné ocenenie si viete nechať spraviť aj bez záväzku predať cez realitnú kanceláriu.
- Čo mám robiť, ak záujemca po obhliadke žiada zľavu?
- Požiadajte o konkrétny dôvod — zistený technický nedostatok je iná situácia než všeobecné vyjednávanie o cene. Rozhodnutie porovnajte s cenami skutočne predaných, nie len ponúkaných bytov v okolí.
- Potrebujem pri predaji bez makléra právnika?
- Aspoň kontrolu kúpnej zmluvy a návrhu na vklad do katastra pred podpisom odporúčame vždy. Náklad na právnu kontrolu je v porovnaní s hodnotou nehnuteľnosti zanedbateľný, prípadná chyba v zmluve môže byť naopak nákladná aj časovo zdĺhavá na opravu.
Ak sa vám do toho všetkého nechce samým
Cenu, marketing, obhliadky aj papierovanie vieme prevziať kompletne my — vrátane krokov, ktoré sa pri predaji na vlastnú päsť najčastejšie podcenia.
Pozrite si, ako u nás funguje predaj nehnuteľnosti od prvého ocenenia až po podpis na katastri.
chcem vedieť, ako funguje predaj s regento
