Krátkodobý prenájom cez Airbnb, alebo klasický nájom? Čo sa oplatí dnes.

Airbnb pôsobí ako spôsob, ako z rovnakého bytu vyťažiť podstatne viac než pri klasickom nájme. Pri bližšom pohľade na čísla je odpoveď menej jednoznačná — a od roku 2027 k nej pribúda aj nová administratívna povinnosť, ktorá sa oplatí poznať vopred.

Čo Airbnb reálne prináša — a čo stojí

Prvý predpoklad, ktorý si treba overiť, je obsadenosť. V marketingových materiáloch sa občas objavujú čísla okolo 90 %, v realite bratislavského trhu sa však krátkodobé prenájmy bežne pohybujú niekde medzi 55 a 65 % obsadenosti za rok, ako v roku 2026 spočítal portál Finfin.sk. Obsadenosť navyše výrazne kolíše v priebehu roka — v mesiacoch s konferenciami, veľtrhmi alebo letnou turistickou sezónou býva vyššia, mimo sezóny naopak citeľne nižšia.

Do prevádzkových nákladov patrí provízia rezervačnej platformy, upratovanie a výmena bielizne medzi hosťami, vyššia spotreba energií, vybavenie bytu aj miestna daň za ubytovanie, ktorú síce platí hosť, ale prenajímateľ ju musí administratívne spracovať. Pri bežnom dlhodobom nájme tieto položky buď úplne odpadajú, alebo sú výrazne nižšie.

Dane a poplatky, ktoré sa oplatí poznať vopred

Krátkodobý prenájom so sebou od roku 2025 nesie zníženú sadzbu DPH 5 % na ubytovacie služby — týka sa však len prenajímateľov, ktorí sa stanú platcami DPH po prekročení obratu. Pri bežnom obrate do 50 000 € ročne táto povinnosť nevzniká automaticky. Pri obrate nad 62 500 € v priebehu kalendárneho roka naopak vzniká povinnosť registrácie za platcu DPH okamžite, nie až od nasledujúceho roka.

Popri DPH treba počítať s miestnou daňou za ubytovanie, ktorú si určuje každá obec vlastným všeobecne záväzným nariadením. V Bratislave platí od júla 2023 sadzba 3,50 € za osobu a prenocovanie v Starom Meste a 3,00 € v ostatných mestských častiach, najviac však za 60 prenocovaní ročne u jedného platiteľa.

K tomu pribúda bežná daň z príjmu — pri krátkodobom prenájme so znakmi podnikania ide o príjem zo živnosti, čo prináša aj odvodovú povinnosť. Od roku 2023 navyše platformy typu Airbnb raz ročne nahlasujú príjmy hostiteľov daňovej správe (pravidlo DAC7), takže spoliehať sa na to, že o prenájme nikto nevie, dnes už nie je reálne.

Od roku 2027: povinný register krátkodobých prenájmov

Národná rada SR 2. júna 2026 definitívne schválila zákon, ktorý zavádza register jednotiek na poskytovanie krátkodobého prenájmu ubytovania. Zákon podpísal aj prezident a vychádza z nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 o zbere a poskytovaní údajov o službách krátkodobého prenájmu ubytovania.

Pre bežného vlastníka to v praxi znamená jedno: kto dnes uvažuje o Airbnb čo i len ako o dočasnom riešení na pár mesiacov, mal by počítať s tým, že do roku 2027 pribudne ešte jeden administratívny krok navyše — podobne ako pri založení živnosti alebo registrácii k DPH.

Kedy dáva zmysel klasický dlhodobý nájom

Dlhodobý nájom neponúka rovnaký maximálny príjem ako dobre obsadený krátkodobý prenájom v sezóne. Výmenou zaň prináša predvídateľný mesačný príjem, výrazne menej času stráveného komunikáciou s hosťami a jednoduchšiu daňovú aj právnu situáciu — pokiaľ nejde o prenájom firmám alebo so službami.

Rozdiel je aj v miere zapojenia. Pri Airbnb je prenajímateľ, alebo ním poverená správa, v kontakte s hosťami prakticky nepretržite — príchody, odchody, otázky, drobné problémy. Pri klasickom nájme sa táto komunikácia obmedzí na občasné podnety počas roka.

Susedia, domový poriadok a bežné trenice

Krátkodobý prenájom neprináša len administratívu voči štátu, ale aj bežnú prevádzkovú záťaž v samotnom bytovom dome. Časté striedanie hostí znamená viac pohybu v spoločných priestoroch, viac odovzdávania kľúčov a niekedy aj sťažnosti susedov na hluk či opotrebovanie výťahu a chodieb.

• Overte si domový poriadok a stanovy spoločenstva vlastníkov — niektoré krátkodobý prenájom výslovne obmedzujú alebo podmieňujú súhlasom.
• Vyriešte odovzdávanie kľúčov tak, aby zbytočne nezaťažovalo susedov.
• Nastavte hosťom jasné pravidlá pre nočný kľud a používanie spoločných priestorov ešte pred príchodom.
• Počítajte s tým, že opakované sťažnosti susedov môžu viesť k formálnemu riešeniu zo strany spoločenstva vlastníkov.

Ako sa rozhodnúť

• Zistite si reálnu obsadenosť pre danú lokalitu a typ bytu — nie priemer z reklamy platformy.
• Spočítajte prevádzkové náklady vrátane dane za ubytovanie a prípadnej DPH.
• Overte, čo hovorí domový poriadok alebo spoločenstvo vlastníkov o krátkodobom prenájme — niektoré bytové domy ho interne obmedzujú.
• Zvážte, koľko času alebo peňazí na externú správu ste ochotní do prevádzky investovať.
• Ak sa rozhodnete pre krátkodobý prenájom, sledujte termíny registrácie pred rokom 2027.

Správna odpoveď sa líši byt od bytu aj majiteľ od majiteľa. Byt v turisticky vyhľadávanej lokalite s vlastníkom, ktorý má čas alebo rozpočet na správu, môže z Airbnb profitovať výrazne viac než rovnaký byt na sídlisku bez turistického ruchu — kde klasický nájom takmer vždy vyjde jednoduchšie aj pokojnejšie.